Ombyggnation och Renovering av lägenheter

Alla medlemmar har rätt att på egen bekostnad renovera sin lägenhet under förutsättning att det sker på ett fackmannamässigt sätt. Det innebär att arbetet ska utföras på det sätt som en skicklig yrkesman skulle ha gjort.

Inför en renovering eller förändring av lägenheten är det viktigt att känna till att en hel del åtgärder kräver tillstånd av föreningen.

Ibland fordras dessutom bygglov från eller bygganmälan till Stockholms stadsbyggnadskontor. Självklart måste man ha fått sådana tillstånd innan man påbörjar ombyggnationen. På Stadsbyggnadskontorets hemsida finns förteckning över vad som fordrar bygglov respektive bygganmälan. Se http://www.stockholm.se/ByggBo/Bygglov/Nar-behovs-lov-eller-anmalan1/

När behövs tillstånd av föreningen?
I föreningens stadgar står

15 § Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar

    • ingrepp i en bärande konstruktion,
    • ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme eller vatten, eller
  • annan väsentlig förändring av lägenheten.

Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen

Vid större förändringar av lägenheten t.ex. renovera badrum, flytta väggar, ta upp nya dörröppningar samt sådant som påverkar bärande konstruktioner (golv, vägg, tak), vattenledningar, avlopp eller el-central krävs alltid tillstånd (skriftligt) av styrelsen.

Det åligger bostadsrätts innehavaren att bekosta och ta fram underlag till styrelsen innan behandling i styrelsen kan ske.

Ska man göra något som fordrar bygganmälan eller bygglov av Stadsbyggnadskontoret måste man också alltid ha tillstånd från styrelsen. För bygganmälningspliktiga förändringar skall protokoll från byggsamråd lämnas till styrelsen innan arbetet får påbörjas och slutintyg skall lämnas in efter färdigställandet.

Vid inglasning av balkong, montering av markis samt byggnation av staket behöver bostadsrättsinnehavaren skriva under ett underhållsavtal med föreningen, dessa finns på föreningens hemsida. Vad beträffar färgval på markis kontakta styrelsen.

Vid mindre renoveringar inne i lägenheten som inte påverkar fastigheten eller bärande konstruktion, krävs inget tillstånd. Till exempel att måla eller tapetsera om, byta köksinredning, sätta upp nya skåp och garderober.

Är du osäker på vad du får och inte får göra, kontakta styrelsen

Det är viktigt att tänka på att Bostadsrättsinnehavaren är ekonomiskt ansvarig för skador som vid ombyggnationen drabbar annan lägenhet. Föreningen ställer aldrig krav på entreprenören utan det är medlemmen som får stå till svars om fel skulle uppstå.

Hur får man tillstånd – föreningens rutiner
Ansökan om tillstånd för ombyggnad lämnas skriftligen till styrelsen via mail eller i föreningens brevlåda på Majrovägen 3.

Styrelsen vill ha uppgifter på

    • både i text och med ritningar information kring vilka åtgärder du skall göra i din lägenhet vid renoveringen samt
  • uppgifter på vilka hantverkare/företag som anlitas.

Till ansökan ska bifogas ritningar (som tydligt visar vad som ska göras). Om åtgärden kräver bygganmälan hos Stockholms Stadsbyggnadskontor ska kopia av deras beslut också bifogas ansökan. Vid renovering av badrum måste även en kopia på anlitad firmas våtrumscertifikat/garantibevis bifogas.

Handläggningen av ärendet kan ta upp till 4 veckor, så god framförhållning är nödvändig. Tänk även på att det kan komma kompletteringskrav om ansökan inte är fullständig och att det i så fall kan komma att påverka tiden innan beslut kan tas.

Arbetet får under inga omständigheter påbörjas innan ansökan blivit beviljad!

Efter genomförd ombyggnad krävs att den boende inkommer med en fackmannamässigt utförd relationsritning.

Vid mera omfattande förändringar kan styrelsen kräva gemensam syn av trapphus och hisskorg före och efter arbetet. Hisskorg skall skyddas genom att hisskorgen provisoriskt kläs med motståndskraftigt skivmaterial. Trapphuset torrsopas dagligen och våttorkning skall utföras en gång i veckan, till helgen, om nedsmutsning sker.

Besiktning av arbetena kan beställas av styrelsen och utföras på bostadsrättsinnehavarens bekostnad. 

I överenskommelsen begärda handlingar skall, om inget annat sägs, senast överlämnas till styrelsen 3 månader efter genomförd ombyggnad. 

Badrum och kök
Då det gäller badrum är det särskilt viktigt att renoveringen görs fackmannamässigt, så att risken för vattenskador minimeras. Vattenskador är dyra och tar långt tid att komma till rätta med. De drabbar ju inte heller bara den egna lägenheten utan kan också innebära skador på grannlägenheter.

Genom att anlita hantverkare som kan garantera att renoveringen av våtrum uppfyller högt ställda krav, går det att förebygga vattenskador. GVK (Golvbranschens Våtrumskontroll) har branschregler för tätskikt i våtrum, som på bästa sätt kan förebygga skador, det samma gäller BKR (Bygg keramik rådet).

Styrelsen har mot den bakgrunden beslutat att den medlem som ska renovera badrum innan renoveringen påbörjas ska för styrelsen kunna visa ett intyg på att den firma som ska utföra renoveringen är ansluten till GVK:s våtrumskontroll alternativt BKR. Mer information finns på http://www.gvk.se/ samt https://www.bkr.se/

Bostadsrättsinnehavaren skall av sin entreprenör kräva minst 2 års garanti på utfört arbete och minst 5 år på våtrumsarbeten eller de garantier som krävs i överenskommelsen med Föreningen. Kopia på dessa ska efter avslutat arbete överlämnas till styrelsen.

Vid köksrenoveringar som innebär att ledningar dras om, alternativt att vattenanslutningar och avlopp byts ut skall styrelsen kontaktas, och arbetena ska godkännas, innan arbetet påbörjas. Eftersom det även då finns risk för vattenskador. I övrigt går det bra att byta köksinredning, vitvaror och kakel utan godkännande från styrelsen. Angående byte av köksfläkt se under rubriken ”spiskåpor och spisfläktar”

Elinstallationer
Om du behöver göra elarbeten i din lägenhet är det ett krav att du ska anlita en behörig elektriker, som kan garantera att arbetet utförs enligt de säkerhetskrav som myndigheterna ställer. Ledningar och annat el-material som får ny dragning eller inte ska användas vid exempelvis nedtagning av en vägg, måste hanteras på ett fackmannamässigt sätt.

Du kan kontrollera hos Elsäkerhetsverket att firman du anlitar innehar de nödvändiga certifikaten.

Arbeten i bärande konstruktion
Inga arbeten i bärande konstruktioner kommer att tillåtas utan att den boende kan visa på ett utlåtande från en konstruktör att arbetet är genomförbart på ett sätt som inte på något sätt påverkar fastighetens bärighet i övrigt.

Eventuella kostnader för föreningen att verifiera detta kommer att åläggas den boende.

Bygglov eller bygganmälan
Vissa renoveringar kräver bygglov eller bygganmälan. Det är den boendes ansvar att kontrollera huruvida det planerade ingreppet kräver bygglov eller bygganmälan. Detta kan göras hos Stadsbyggnadskontoret.

Ventilation
Det är givetvis inte tillåtet att i samband med en renovering bygga för luftdonen i kök och badrum.

Funktionen för lägenhetens ventilation med det gemensamma aggregatet i köket får inte förändras. Om ingrepp och förändringar i ventilationssystemet skall utföras skall en särskild sakkunnig lämna intyg över projektering och utförande. Intyget syftar till att anläggningen skall vara utförd på ett sådant sätt att den vid kommande OVK-besiktning kan godkännas efter ändringen.

Spiskåpor och spisfläktar
Fastighetens ventilation är av typen ”frånluftssystem”. Det betyder att friskluft tas in via ventiler vid lägenhetens radiatorer. Via centrala fläktar på vinden sugs luften ut genom ventilerna i badrum, wc, klädkammare och kök (spiskåpan). I spiskåpan finns ingen fläkt. I stället finns ett spjäll som styrs av en timer, dvs en anordning som gör att man kan öka utsuget vid behov.

Vid byte av spiskåpa får den nya kåpan inte ha fläkt. Om en fläkt kopplas in eller ventilen sätts för kommer hela ventilationssystemet att påverkas. Det medför dålig lukt och ett sämre fungerande ventilationssystem då luften kan pressas ut till andra lägenheter.

Köksfläktarna får inte bytas ut innan tillstånd för detta getts av styrelsen. Tillstånd kommer inte att ges för montering av motordrivna fläktar, som kopplas till fastighetens ventilationssystem. Undantaget är kolfilterfläktar som skickar tillbaka luften till den egna lägenheten. Den enda godkända typen av fläkt är alltså en sådan som är anpassad för att kopplas till fastighetens centralventilation, och där det i fläkten enbart finns ett spjäll som styr flödet.

Radiatorer (element)
Radiatorer får inte flyttas eller avlägsnas, då det kan uppkomma skador på fastigheten och det finns friskluftsintag bakom många radiatorer som varken kan täckas för eller flyttas utan att rubba fastighetens ventilation. Värmeledningarna (vattenledningarna) i huset är dessutom sammankopplade mellan olika våningsplan. OBS! Radiatorerna tillhör fastigheten, dvs de är inte den enskilde lägenhetsinnehavarens egendom.

Värme- och ventilationssystemet är injusterat för hela fastigheten och bygger man då igen eller flyttar t.ex. en ventilationsventil eller plockar bort ett element påverkar det hela fastigheten.

Information till grannarna om renoveringen
Informera grannar i god tid innan renoveringen påbörjas, tala om när den beräknas påbörjas och vara avslutad. Detta kan göras genom anslag i porten samt via föreningens Facebook grupp. Innebär ombyggnationen mycket buller ska anslag även sättas upp i angränsande portar eftersom borrljud sprids lång väg. Det är viktigt att inte göra bullriga arbeten tidiga morgnar och sena kvällar.

Behöver vattnet i fastigheten stängas av en stund får detta göras mellan kl 09:00 och 15:00 på vardagar. Fastighetsskötaren skall kontaktas i god tid innan och vattenavstängningen måste anslås 3–4 dagar i förväg på anslagstavlan i trapphuset. Fastighetsskötarens tid debiteras medlemmen/lägenhetsinnehavaren vid vattenavstängning.

Se till att städa undan ordentligt
Du ser själv till att det inte sprids byggdamm och att gammal lägenhetsinredning forslas bort från vårt område utan olägenheter för andra. Blockeras trapphusen eller blir det för smutsigt av byggdamm eller likande (även runt föreningens fastigheter) debiteras den medlemmen för de kostnader som uppstår därav. Den som bygger om sin lägenhet har alltid ansvaret för skador som uppstår vid denna ombyggnad och kostnader för dessa – både i den egna och andras lägenheter.

Den som bygger om måste på egen bekostnad transportera bort allt byggavfall till någon av stadens återvinningscentraler (ÅVC). Byggavfall får inte slängas i föreningens sopnedkast och inte heller lämnas i föreningens återvinningsrum. För att få ställa storsäckar (Bigbag eller liknande) på trottoarerna krävs polistillstånd. 

Den som anlitar hantverkare är ansvarig för att hantverkarna känner till, och också följer, de regler som gäller i vår förening. Detta gäller oavsett om du själv har flyttat in i lägenheten eller ej.

Print Friendly, PDF & Email